Покупка квартиры — это важный и ответственный шаг для каждого человека, к которому необходимо подходить со всей степенью серьезности, так как эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно лишиться. И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас — как покупателя. Тем важнее, решаясь на сделку, неоднократно взвесить все «за» и «против». Поделюсь с читателями моего блога несложными способами проверки рисков в сфере приобретения недвижимого имущества на вторичном рынке. Ну, а для начала разделим процесс покупки квартиры на следующие основные этапы:

поиск квартиры на Интернете, в газетах, через агентства недвижимости и в других источниках в соответствии с вашими пожеланиями;
осмотр квартиры;
выбор квартиры;
проведение юридической экспертизы выбранной квартиры;
сбор и подготовка пакета необходимых документов;
проведение сделки купли-продажи;
регистрация в регистрационной палате;
передача квартиры от продавца к покупателю, оформление ак-та сдачи-приемки;
оформление квартиры в собственность;
регистрация по новому месту жительства.

Итак, предположим, что вы нашли подходящий вариант квартиры: вас устраивает район города, вас устраивает инфраструктура микрорайона, вы осмотрели квартиру и…чтобы не попасть в неприятную историю при покупке квартиры, нужно уделить особое внимание документам.

Работу с документами в процессе покупки можно разделить на два этапа:

1.      Первый — проверка подлинности документов на квартиру.

2.      Второй — проведение самой сделки по покупке жилья.

Если вы покупаете квартиру не в новострое, то особенно тщательно нужно отнестись к проверке ее истории, так как по закону сделку купли-продажи можно признать ничтожной на основании недействительности предыдущих сделок. Срок исковой давности по ничтожной сделке — 10 лет. То есть в течение этого срока бывшие владельцы могут оспорить сделку покупки-продажи квартиры. Поэтому нужно особенно серьёзно отнестись к проверке истории при покупке квартиры.

Для начала нужно удостовериться, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Для этого вам нужно увидеть паспорт владельца и сверить его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. Если квартира продается по доверенности, то процент возможных махинаций резко возрастает – будьте ещё более осторожными.

После идентификации собственника, как это не звучит парадоксально, но вам будет необходимо убедиться в его дееспособности. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы оспорить сделку и вернуть квартиру. Если у вас возникли, хоть какие сомнения в адекватности поведения продавца. Вы можете настоять на том, чтобы тот представил справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что не состоит там на учете.

 После этого вам необходимо изучить собственно историю квартиры. Вот как этот процесс может выглядеть.

Предпродажная экспертиза документов

В юридической практике бывают прецеденты, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретают квартиру, но в последующем выясняется, что она стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение короткого промежутка времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства — шансы, равные практически нулю. Чтобы не попасть впросак проводится предпродажная экспертиза документов.

Для проведения такой экспертизы необходимо изучение полной истории возникновения и перехода прав на объект недвижимости, для которой необходимо наличие:

  1. подтверждения органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество факта государственной регистрации с указанием даты произведенной регистрации, субъекта права, выдачи справки подтверждения правомочий собственника, зарегистрированных обременении, сведений об имевших место ранее наложении ареста, постановке на контроль, отказе в регистрации, утрате правоустанавливающих документов и получении их дубликатов;
  2. подтверждения подлинности правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, справки подтверждения правомочий собственника;
  3. проверки наличия согласия супруга на отчуждение недвижимости, на которое он как супруг имел по закону равные с собственником права;
  4. идентификации личности и установления подлинности паспорта, определения фактов утери и восстановления паспорта;
  5. установления возможной недееспособности лиц, совершавших сделки с объектом недвижимости;
  6. установления местонахождения интересующих лиц и выяснения у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;
  7. проверки документов по сделкам с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки, например: договора приватизации; справки жилищно-строительного кооператива о праве частной собственности на квартиру ЖСК; справки Комитета по жилищной политике администрации … о праве собственности на квартиры во вновь построенном или капитально отремонтированном доме; договора отчуждения недвижимости, заключенного между двумя юридическими лицами и не требующего обязательного нотариального удостоверения; решения суда.

История квартиры содержится также в домовой книге и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В домовой книге числятся все, кто когда-либо проживал в выбранной вами квартире, включая тех, кто ее приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только те, кто прописан в квартире на данный момент). Такую выписку могут дать владельцу квартиры (ответственному квартиросъемщику) или его доверенному лицу. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из психо-неврологического диспансера. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров. Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверке, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас — нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» такими гражданскими спорами.

Также обратите особое внимание на  число продаж данной квартиры. Если у квартиры было много владельцев, это должно вас насторожить.  Проверить такие данные можно также путем изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.

По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) — домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома — это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели.

Верные данные из домовой книги — основа любой чистой сделки. В расширенной выписке должно быть указано новое место жительства всех покинувших квартиру. К сожалению, чаще всего сделки по покупке-продаже квартиры расторгаются именно потому, что покупателю была предоставлена липовая справка из расчетного центра. Уже после сделки обнаруживалось, что в квартире до сих пор прописаны прежние жильцы, а некоторые из них и согласия на сделку не давали.

Сделаем вывод, что окончательная картина о владельцах и их правах на квартиру у вас сложится после того, как вы ознакомитесь с расширенной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее может получить только владелец. В реестре хранится вся информация о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом). Кроме того, из выписки можно узнать об основаниях для изменения прав собственности, их перехода или сокращения. То есть о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д. Полученную выписку лучше прочитать вместе с юристом, который и объяснит вам все возможные закавыки.

Продолжим. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца. То же самое ожидает, если брак, расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.

 Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.

Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Неплохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы — покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, причем указанные документы, совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.

Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет, лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.

Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. В завершении указанного материала могу с уверенностью утверждать, что на вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру.

Существует такая афера, как продажа квартиры по дубликатам нескольким покупателям за один день в разных нотариальных конторах. Покупатель продает квартиру нескольким добросовестным покупателям и уезжает за границу. Хозяином квартиры признают того, кто первый успел зарегистрировать договор купли-продажи в БТИ.

Квартиру могут продать по поддельным документам и при помощи подставного нотариуса. Для продажи снимается квартира, владелец которой в отпуске, заграницей или просто долгое время отсутствует. Добросовестный покупатель платит деньги, а потом безрезультатно доказывает свои права на чужую квартиру.

Страховка от утраты

Еще один способ обезопасить себя от неожиданностей — застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности.

Попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры на чистоту. У страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное вами жилье, вам лучше отказаться от его покупки.

В страховую компанию не только можно, но и нужно обращаться еще до сделки. «Страховщики» предлагают несколько вариантов экспертизы будущей сделки. Например, экспертиза оплачивается, а потом засчитывается в стоимость полиса, либо страхователь обращается в организацию, которая проводит подобные услуги. В последнем случае, поскольку на объект страхования уже будет экспертиза, страховщик применит более низкий тариф.

Удостоверившись, что квартиру вы покупаете юридически чистую, без финансовых долгов, можно выходить на сделку.

Только после регистрации сделки и выдачи новому владельцу свидетельства о праве собственности на квартиру операция по покупке-продаже квартиры считается завершенной.

Далее происходит передача квартиры. Для этого продавец должен выписаться из нее и подписать с покупателем акт приемки-передачи жилья, составленный в свободной форме, но будьте осторожны. Еще одним видом афер является то, когда человек, продавший квартиру, не торопится выписываться, аргументируя это изменением своих обстоятельств. Скорее всего, суд удовлетворит требования бывшего владельца и вынесет постановление вернуть деньги покупателю. Продавец квартиры соглашается вернуть деньги, но констатирует невозможность возвращения всей суммы сразу, и здесь начинаются долгие выплаты из зарплаты продавца, которая, как правило, очень маленькая и платят ее нерегулярно. Придраться с точки зрения закона тут не к чему. Продавец платить не отказывается, а по закону из зарплаты можно высчитывать не более тридцати процентов. Выплата денег покупателю в данном виде мошенничества растягивается на десятилетия.

Комментировать